今回のブログから、数回に亘り夢のマイホーム完成までの道のりについてお伝えします。

今回は、「準備と計画」・「土地調査とプランニング」についてです。

１、準備・計画

　①住宅情報収集のおすすめの方法は？

　夢のマイホームを実現する為の大事なステップとして、住宅に関する情報を集めてイメージを固めていきます。住みたいマイホームのイメージをつくる為に、家づくりの本を数冊読むことをお勧めします。

　

　家づくりの本には、順序立てて家づくりに必要な情報が書いてあるので、とても読みやすいですし、誰が書いているのかが明白なので、安心して正しい情報を入手することができるのが大きなポイントですね。

　

　その上で、気になる事、分からない事などをインターネットで調べると効率が良いですよ。

　それと、家づくりを経験した友人・知人・SNSなどで、拘った点や失敗した点、お勧めのポイントなど話を聞くのも良いですし、可能であれば自宅訪問して家を見せてもらうと良いですね。

　ユーザー目線の大切な情報が得られるので、沢山の情報を入手して、イメージづくりを固めていきましょう！

　イメージづくりをする際ですが、実際に紙に図面を書いていくと導線や間取りも把握できいろいろな想定ができるのでお勧めです。

　例えば、玄関は少し広めにするより、玄関の隣に子供の三輪車やヘルメットなど雑多な物がおける小スペースを設ける事で、風水的にも大切な綺麗な空間が実現しますよ。 

②マネープランを作成

　Vol.５でもお伝えしていますが、まずは将来の人生計画（ライフプラン）を可視化することがとても重要になります。結婚式はどのような形式で行うのか？子供の人数は何人を予定しているのか、学校は公立？私立？　大学は国内？海外？など、ライフプランは家庭により様々です。

　この作業は、ライフプランの中でいつ出費が多くなるのかを把握して、月々の返済プランに無理がないのかをシミュレーションする大事な作業の一つとなります。

　超高齢化社会がすぐそこまできている事を考えると、親の介護などもライフプランに入れる必要があるのか？　いつどのくらいの出費が予想されるのかを大まかに把握する事からスタートしていくと良いでしょう。

　

　その上で、夢のマイホームを購入する際の頭金の用意や、住宅ローンの毎月返済可能額を算出して無理のない、豊かな暮らしを手に入れてください。

　マイホームを建てるには、本体価格以外にも土地代、別途工事費、インテリア費、税金などの諸費用が発生するので、全ての諸費用を含んだ総額を把握する事が重要です。

　頭金は、総費用の３割くらいあると、住宅ローンの返済が楽になるので、ご両親や祖父母の支援が頼れるのであれば、ぜひ積極的に相談してみましょう。

　因みに、贈与になると贈与税が発生しますが、控除や非課税になる制度があるので、税金が発生しない枠の中で検討されるのも１案ですね。

　　

  具体的な事は、ファイナンシャルプランナーや税の専門家に相談され、より具体的なマネープランを作成していくと実現に一歩進みますね。  

２、土地調査とプランニング

 

 ①土地を探す

　既に土地をお持ちであれば良いのですが、新たに土地を探す必要があるなら、不動産会社やハウスメーカに依頼して希望の土地を紹介してもらうか、不動産サイトで見つける事になります。お勧めは土地紹介を得意とする不動産会社に依頼することです。

　土地を探す際の大事なポイントは、何を基準に探すのかです。

　まず、第一に「命」を脅かす危険性のある土地は、利便性が良くても、価格が安くても生涯住み続ける事を考えると、購入を避けるべきです。

　これから何十年とマイホームを支えなければならない土地であり、住む方の命を繋ぐ大切な土地でもあるのです。自然災害の多い日本なだけに、ゲリラ豪雨、河の氾濫、津波、土砂崩れ、雪害、火山などリスクの高い土地は避けたいですね。

　最近では、温暖化の影響により各地で豪雨による被害が相次いるので、地盤が硬く安全性の高いエリアを最優先で検討してくださいね

　自然災害リスクのある土地は、「国土交通省のハザードマップポータルサイト」である程度の確認ができるので、土地購入の際には調べてみると良いですよ。

※下記は土地を選ぶ際の要注意ポイントです。

ⅰ 造成地

　丘陵の造成地では、土を盛り上げて平らにする「盛り土」が行われており、ここが十分に固められていないと沈下の原因となります。また、切り土された壁が崩れる可能性もあるので、土地の強度を把握する事に努めてください。

ⅱ 埋立地

　埋立地は、元々の湿地帯や沼などの水面に土砂やごみなどを投入して陸地を造成するものです。こういった埋立地の特徴は、「土壌の水分が多い」「土壌が締め固まっていない」「揺れが伝わりやすい」といった土地が多く、地震による液状化のリスクが高くなる事を把握した上で、必要に応じて地盤改良を行うことが欠かせません。

ⅲ 粘土質の軟らかい土地

　粘土質の軟らかい土地は、粘り気があり隙間が多く水分や空気が含まれている為、住居の重さで圧力が加わると隙間に含まれていた水分や空気が外に漏れ出てしまい、土地が変形してしまうリスクがあります。硬い粘土質の土地もあるので、地盤調査で確かめるようにしましょう。

　　

ⅳ 砂質地盤の土地

　地震時に液状化が発生するおそれがあるのが砂質地盤です。

同じ成分や同じ大きさの砂でできた地盤は砂の粒子が結びついて支えあって地盤が形成されていますが、地震発生で繰り返される本震や余震の振動により、砂の粒子がバラバラとなり地下水に浮いたような状態になり、水より比重が重い建物を支えられなくなります。

ⅴ 硬い地盤と軟らかい地盤のある土地

　軟らかい地盤は、川や池、沼の近くの土地であったり、田んぼだった土地、河川の両岸に広がる広大な低地、大河の流域などに見られます。

　そのような土地では、液状化による地盤沈下などリスクが高くなる為、十分に注意をしたいエリアとなります。そんなエリアでも地盤が硬い事もあるが、周りが軟弱な地盤であると、硬い地盤も影響を受けやすいので、専門家に任せて土地改良工事を行う事をお勧めします。

　　　

②確定測量と地盤調査・地盤改良

　測量は土地を購入する際に売主側が行うものですが、地方の広大な土地で隣接住宅がない場合や、最近分譲されたばかりで、境界が明確になっている土地の場合は、測量の必要はありませんが、そうでない場合には、売主から測量図を見せてもらいましょう。

　その上で測量してから年月が経っている土地の場合は、売主に相談して確定測量をしっかりと行った上で、境界を明確にしてもらいましょう。

　地盤調査は、建物を建てる際には必ず必要となる調査です。購入された土地が建物の加重に耐えられる土地であるのかを把握する為の大事な工程となります。

　土地は一見硬そうに見えても、地盤調査してみないと分からないのが現状ですので、購入時には売主に地盤調査報告書を見せてもらうか、購入者が建物を建てる前に必ず調査をしておきましょう。

   

③夢のマイホームづくりのパートナー探し

　パートナーは大きく分けて、ⅰ 工務店　　ⅱ 建築家　ⅲ ハウスメーカーの３タイプです。

　

　ⅰ 工務店は、地域密着型の小規模な工務店が多く、全国展開している工務店は数少ないです。それ故、地元の信用を重視しており、アフターフォローがきめ細やかな対応が期待できます。

　

　工務店は、設計から施工までを請け負っているので、会社によって得意な工法やデザインは異なりますが、間取りやデザインの自由度が高いという点も特徴です。

　自由度が高い分、施工技術レベルが求められるので、信頼のおける工務店選びが重要となります。

　ⅱ 建築家は、建主の細かな要望を具現化していくのが役割となります。建築予定の土地（採光通風、隣接地、広さ）に合わせオーダーメイドで設計していくので、設計管理費として、建築費の１０％～１５％程度考えておく必要があります。

　設計図が完成するまで、何度も打ち合わせを重ねて設計していくので、工期は長くなりがちですが、オーダーメイドで一から設計する理想のマイホームになる事を考えると必要な工期と言えます。

　ⅲ ハウスメーカーは、独自に研究した技術を駆使して規格住宅を建てており均一化された安定品質が特徴です。

　独自に設計士を抱えているケースもあり、建主の希望を取り入れたプランを提案して

くれます。

　ハウスメーカーは全国展開しており、部材を大量生産する事で研究に要した

コスト削減を実現していますが、広告費やモデルハウスの運営費などが販売価格に転嫁されている事を把握しておきましょう。

まとめ

　今回のBlogでは、夢のマイホーム完成までの道のりとして準備・計画、土地探しのポイント、パートナー探しについて書きました。

　１、準備・計画においては、住宅情報をあらゆる手段を利用して収集し、夢のマイホームのイメージを可視化することで、大事な事が見えてきます。

　マネープランは、ライフプランを作成することで、生涯で必要な資金を大雑把でも良いので把握して、無理のない毎月の返済プランを検討する事がとても大事でしたね。

　２、土地探しにおいては、自然災害の多い日本において、災害の影響を受けない土地探しが重要ですが、見落としがちであるのも現実です。

　生涯安心して心豊かに暮らす為にも、災害の影響を受けない頼れる土地を探してくださいね。

　３、パートナー探しにおいては、夢のマイホームのイメージを具現化してくれる信頼できるパートナーが誰なのか？でしたね。

　

　しかし、信頼できるパートナーであったとしても、主役は皆さんですので、皆さんが主導権を持ちパートナーとディスカッションを重ねて、夢のマイホームを創り上げてくださいね。

参考図書：はじめてのマイホーム